Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Образец договор купли продажи с материнским капиталом

Договор купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала

Договор купли-продажи без Пенсионного фонда заключить невозможно. Именно Пенсионный фонд является «держателем» сертификата до тех пор, пока семья не решит использовать причитающиеся средства. Ипотечный договор с банком заключается непосредственно в банке, согласно условиям кредитования.

Особенности оформления

В первую очередь, вы должны знать, как проходит процедура покупки жилья с использованием средств из материнского капитала.  Существует два варианта: приобретение дома, квартиры либо с помощью ипотеки, либо без нее.

Имея высокий доход, лучше всего, оформить ипотеку на приглянувшийся дом или квартиру, а погасить кредит с помощью денег материнского капитала.   Если  же официальный доход не настолько велик и банк не дал вам разрешение на получение ипотеки, то алгоритм несколько иной.

Продавец и покупатель должны собрать пакет документов, которые необходимы для заключения договора. Договор купли-продажи в этом случае должен предусматривать рассрочку платежа. Зарегистрированный договор необходимо отнести в пенсионный фонд и ждать приблизительно месяц, пока его не одобрят сотрудники фонда и не выдадут «добро» на перевод денег. После перевода денег на счет продавца необходимо снова идти в органы регистрации и составлять новый акт взаиморасчетов, после которого вы должны получить новое свидетельство на собственность.

Особенности покупки квартиры с использованием материнского капитала

Материнским капиталом возможно оплатить всю стоимость жилплощади или его часть, купить квартиру на первичном или вторичном рынке недвижимости.

Условия использования сертификата для покупки жилья:

  1. Квартира должна находиться на территории России.
  2. Нельзя покупать жилье, находящиеся в аварийном или ветхом состоянии.
  3. Оформить можно только покупку отдельного жилья, а не доли в нем.
  4. В заявлении о распоряжении маткапиталом должна быть указана цель, на которую владелец просит выделить средства.
  5. Не допускается покупать квартиру у родственников первой степени.

Особенности сделки купли-продажи с привлечением средств маткапитала:

  1. В приобретаемой квартире должны быть выделены доли всем членам семьи.
  2. Перевод денежных средств осуществляется после подписания договора купли-продажи, регистрации права собственности в Росреестре и одобрением сделки ПФР.
  3. Наличные денежные средства не выдаются на руки — фонд самостоятельно перечисляет необходимую сумму на счет продавца.

Чтобы использовать средства государственной поддержки нужно придерживаться следующего алгоритма:

  1. Заключить договор купли-продажи квартиры.
  2. Зарегистрировать право собственности в Росреестре.
  3. Подготовить заявление о распоряжении средств материнского капитала и собрать весь необходимый перечень документов.
  4. Обратиться в ПФР.
  5. Дождаться решения и перечисления денежных средств на счет продавца.
  6. Снять обременение с недвижимости.

Использование материнского капитала для покупки квартиры

Сегодня семьи, получившие сертификат на материнский капитал, имеют много путей его использования, но в основном граждане реализуют это право с целью покупки жилья. Такие сделки регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, а в частности — федеральным законом от 29.12.2006 г. за номером 256-ФЗ, а также несколькими другими нормативно-правовыми актами и законами.

Квартиру на материнский капитал можно не только купить, но и взять в рассрочку, обменять на имеющуюся с доплатой за маткапитал, заключить сделку об участии в долевом строительстве и т.д. Список жилья, попадающего под закон о маткапитале не является закрытым и каждая ситуация может рассматриваться индивидуально.

Материнский капитал можно потратить только в безналичном виде, любые попытки обналичивания сертификата являются противозаконными и караются правоохранительными органами в соответствии с законом.

Сама сделка купли квартиры на материнский капитал происходит тремя способами:

  • Внесение всей суммы сразу с помощью одного только сертификата. С 2015 по 2019 год сумма сертификата равна 453 026 рублей, которых зачастую недостаточно для крупной сделки, учитывая современные цены на российском рынке недвижимости. Однако на эти средства можно приобрести небольшой дом или участок в некоторых регионах РФ.
  • Покупка жилья в кредит (ипотеку) и оплата первого взноса сертификатом. Наиболее актуальный на данный момент способ, позволяющий приобрести квартиру как у застройщика, так и у владельца, и на первичном, и на вторичном рынке жилья.
  • Прибавление собственных семейных накоплений к оплате сертификатом, избавляющая от долговых обязательств. Такой вариант возможен только по достижению ребёнком трёх лет.

Для того чтобы реализовать право получения государственной поддержки для приобретения жилья, в первую очередь подаётся заявление в Пенсионный Фонд Российской Федерации, в котором указывается цель использования материнского капитала. Проверка данного заявления и всех прилагаемых документов происходит в течение 1 месяца. В случае положительного решения государство перечисляет средства продавцу жилья: застройщику, владельцу или банку в течение второго месяца.

К данному заявлению прилагается ряд подтверждающих документов, в частности — заполненный бланк сведений к заявлению, который может быть предназначен либо для юридического лица, либо для физического. В разных случаях, когда сделка осуществляется другими способами (ипотека, долевое строительство, доплата), могут потребоваться дополнительные документы, список которых можно найти на сайте Пенсионного Фонда.

Требования к жилью

Несоблюдённые требования к выбранному для покупки жилью — одна из главных причин, по которой Пенсионный Фонд РФ может отказать в реализации МСК. Несмотря на то, что законом №256-ФЗ выставляется только одно требование — чтобы жилище находилось на территории РФ, закон говорит о приобретении или строительстве жилого помещения для улучшения условий жизни. А пригодное для жилья помещение, согласно Жилищному Кодексу РФ, это помещение изолированное, с отдельным входом, отвечающее всем санитарно-техническим критериям.

В связи с этим, жильё, покупаемое с помощью МСК, должно отвечать описанным далее требованиям.

Изолированность жилья от других помещений (при покупке части дома или доли в квартире). ПФРФ может не только аннулировать сделку, но и посчитать её нарушением закона и попыткой нелегального обналичивания маткапитала, если часть жилого помещения не является изолированной физически, а только на бумагах.

ПФРФ особенно строго относится к покупке долей в однокомнатных квартирах, где изолировать долю совершенно невозможно. В этом случае исключением может стать только покупка последней доли в квартире, где семья проживала до получения МСК, но не владела квартирой полностью: родители и дети должны в таком случае стать единоличными собственниками квартиры или дома.

Маткапитал может пойти на покупку доли других родственников при условии их согласия, а также на покупку другой недвижимости, например — малосемейных коммунальных квартир, обозначенных в документах как отдельное жилое помещение.

Жильё должно быть признано пригодным для проживания в течение долгого времени. На МСК можно приобрести как квартиру в новостройке, так и во вторичном классе, однако во втором случае дом не должен быть ветхим или аварийным, а также недостроенным. По отношении строящегося жилья МСК позволяет только участвовать в долевом строительстве по закону № 214-ФЗ от 30.12.2004. Дачные дома и земельные также не входят в список доступного жилья по той причине, что закон не позволяет считать их пригодными для длительного проживания и не позволяет прописывать на даче членов семьи.

Несмотря на запрет покупки с помощью МСК земельных участков, средства можно направить на строительство или перестройку уже существующего здания на участке, принадлежащем семье. В случае реконструкции, необходимо будет предоставить доказательства того, что дом был построен после того, как вступил в силу закон о материнском капитале, т.е. — после 1 января 2007 года.

При осуществлении сделки по кредитному договору, необходимо будет учитывать также и требования, ограничения и условия банка-кредитора.

Подводя итоги, под запрет попадает всё, что не улучшает жилищные условия по закону, и не попадает всё, что является пригодным для постоянного жилья и прописки. Стоит помнить о том, что любой повод усомниться в законности использования МСК может повлечь за собой обращение ПФРФ в правоохранительные органы.

Когда могут отказать?

Чтобы сэкономить время и силы, прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, лучше сразу ознакомиться со списком причин, по которым вам могут отказать в праве на покупку.

Среди объектов недвижимости, запрещённых к покупке на маткапитал, числятся:

  • Земельные участки;
  • Жильё, удалённое от населённых пунктов;
  • Жильё, параметры которого не отвечают санитарно-технической безопасности согласно принятым законодательством нормам (СанПиН);
  • Помещения, не имеющие статус жилого — дачи, цокольные и подвальные этажи;
  • Здания, имеющие более трёх этажей;
  • Квартиры в изношенных более чем на 50% домах вторичного типа;
  • Недвижимые объекты, не имеющие подтверждённого права собственности продавца (выписка из ЕГРН);
  • Доли в квартирах или комнаты в коммунальных квартирах без собственного права собственности и обособленного входа.

Кроме вышеперечисленного, в случаях, когда вопрос о целесобразности сделки приобретает судебный характер, инстанция может принять во внимание и социальную инфраструктуру населённого пункта, где располагается покупаемое жильё. Архангельский областной суд не так давно признал законным отказ ПФРФ в распоряжении истцом маткапиталом ввиду малонаселённости ПГТ, в котором располагалось выбранное жильё. Рядом не было ни детского сада, ни поликлиники, ни рабочих мест для родителей ребёнка, поэтому сделка была признана недействительной.

Пенсионный фонд Российской Федерации принимает во внимание не только факт соответствия жилья всем требованиям и его социальные характеристики, но и такие формальные факты, как заполнение, оформление и соответствие списку пакета документов. Одна из самых распространённых причин первого отказа  — подача заявления с ошибками.

В обязанности сотрудников фонда входит проверка документов ещё при подаче, но пробелы в документах не всегда можно заметить сразу. Потерять время можно из-за банальных упущений, таких как:

  • Расположенные не по порядку пункты в договорах;
  • Паспортные данные указаны без важных данных, например — без кода паспортного отдела, выдавшего документ;
  • Место рождения в бланке может быть записано иначе, чем в паспорте, даже если и в соответствии с действительностью (к примеру — г. Киров и гор. Киров);
  • Проставленная заранее дата договора: в ряде случаев её ставит непосредственно инспектор Росреестра;
  • Ошибки в платёжных документах — неправильное имя плательщика, адрес или ошибки в квитанциях.

Прежде чем подавать документы в Пенсионный фонд, настоятельно рекомендуем вам заранее подойти с проектом договора к одному из консультантов или работников учреждения и проконсультироваться с ним по поводу соответствия пакета всем требованиям, актуальным для вашей ситуации.

Сфера применения материнского капитала

Помимо улучшения жилищных условий семьи и обеспечения ребенку образования, материнский капитал может быть использован также для:

  • создания накопительной части пенсии для матери;
  • обеспечения условий адаптации в обществе и лечения ребенка-инвалида;
  • получения ежемесячных пособий на второго и последующих детей.

Представленные в списке формы использования материнского капитала не являются договорными и оформляются посредством решения ПФ РФ по заявлению матери.

Для использования маткапитала с целью обучения ребенка или приобретения жилья помимо заявления в ПФ потребуется также и заключение договора с продавцом жилья либо с учебным заведением.

Варианты сделок

Материнский сертификат представляет собой государственную программу субсидирования, по которой носитель дотации (семья) может использовать указанные средства по одному из заранее установленных направлений реализации. Одним из таковых выступает улучшение условий проживания.

В рамках договора купли-продажи сделка может протекать по двум вариантам:

  • Отношения, связанные ипотекой;
  • Покупка готового жилья без привлечения заемных средств кредитора.

Прежде чем семья решит внести субсидию по обязательствам купли-продажи, ей необходимо получить разрешение от ПФР, контролирующего законность распоряжения денежными средствами.

Особенности:

  1. На практике могут возникнуть сложности, поскольку процедура получения одобрения сделки от ПФР длительная и требует подготовки большого объема бумаг;
  2. Вне зависимости от варианта сделки, предполагающей использование маткапитала на улучшение текущих условий проживания, родители обязаны выделить доли в праве собственности на детей во вновь приобретаемом объекте.