Бесплатная консультация юриста:
8 (800) 500-27-29 (доб. 553)
СПб и Лен. область:Санкт-Петербург и область:
+7 (812) 426-14-07 (доб. 318)
Москва и МО:
+7 (499) 653-60-72 (доб. 296)
Получить консультацию

Капитальный ремонт коэффициенты в смете

Капремонт в вопросах и ответах: гендиректор Фонда капитального ремонта отвечает на вопросы уральцев

1. Когда приходит срок выполнения капремонта, могут ли жители ознакомиться с планом и сметой проведения ремонтных работ?

  • Не менее чем за 4 месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведен капитальный ремонт дома, региональный оператор направляет собственникам предложения о сроке начала ремонта, необходимом перечне и объеме работ, их стоимости. Собственники не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений обязаны их рассмотреть и принять на общем собрании решение о проведении капитального ремонта в своем доме, определив и утвердив:
  • — перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
  • — предварительную смету расходов;
  • — сроки проведения капитального ремонта;
  • — источники финансирования капитального ремонта;
  • — лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

При необходимости в протоколе общего собрания собственники могут обозначить «болевые точки» дома, принять решение об исключении каких-то видов работ. Протокол с решением направляется региональному оператору.

В случае, если в указанный срок собственники не приняли решение о проведении капитального ремонта общего имущества в своем доме, орган местного самоуправления принимает решение о проведении капитального ремонта в соответствии с Региональной программой капитального ремонта и предложениями регионального оператора.

Окончательную смету работ собственники могут получить по письменному запросу, направленному в Фонд.

2. Могут ли жители внести коррективы в проектно-сметную документацию? Если да, то каким образом, как будет осуществляться согласование?

Если в процессе выполнения капитального ремонта появляется необходимость проведения дополнительных работ, не включенных в смету, то подрядчик может составить дефектную ведомость, в которой стоимость дополнительных работ не будет превышать 10% от общей сметной стоимости работ по договору.

3. В процессе проведения ремонтных работ, могут ли жители реагировать на возможные нарушения, например, строители используют не те материалы, которые заявляли, после ремонта крыша начала протекать — как и к кому общаться по этим нарушениям?

На всех этапах работ по капитальному ремонту Фонд привлекает организации строительного контроля, не аффилированные подрядчику. Бригады стройконтроля в еженедельном режиме контролируют качество выполняемых подрядчиком строительно-монтажных работ на объектах.

В ходе работ специалисты, осуществляющие строительный контроль, обязаны проверять соответствие проектной документации техническому заданию, соблюдение последовательности технологических операций и, что немаловажно, проводить освидетельствование скрытых работ.

Однако если собственники считают, что какие-либо работы выполняются подрядчиком с нарушениями, они всегда могут обратиться в Региональный Фонд капитального ремонта Свердловской области по телефонам «горячей линии» или написать заявление.

Мы стараемся оперативно реагировать на все обращения граждан, направляем ответственного специалиста на объект, связываемся с представителями подрядчика и организации, отвечающей за строительный надзор, для уточнения необходимой информации.

4. Как осуществляется приемка объекта после капитального ремонта, могут ли в комиссию попасть жители?

Полноправными участниками капитального ремонта являются и сами собственники. На каждом из этапов капремонта важно их участие и контроль. Именно жители — главные ревизоры, которые следят за качеством работ. Для собственников всегда открыта информация о перечне и сроках работ по капитальному ремонту.

При наличии решения общего собрания собственников обязательным условием приемки работ и ввода многоквартирного дома в дальнейшую эксплуатацию является подтверждение качества работ не только со стороны специалистов Фонда, организации строительного контроля, управляющей компании и органов местного самоуправления, но и представителем собственников, выбранном на общем собрании. Если такое решение не принято, то акт приемки выполненных работ может быть подписан любым собственником. При этом акты приемки видов работ подписываются только в том случае, если к качеству ремонта не возникает вопросов ни у одной из сторон.

5. Если скрытые дефекты обнаружены уже после приемки объекта, должны ли ремонтники исправлять недочет по гарантии? На какой срок распространяется эта гарантия? Кто должен сообщать о выявленных дефектах, которых обнаружены после завершения капитального ремонта: жители или УК?

В большинстве случаев, отсутствие дальнейшего добросовестного обслуживания дома со стороны управляющей организации является первопричиной подобных ситуаций.

Положительный эффект от капитального ремонта не будет длительным, если общее имущество в доме не эксплуатируется в соответствии с необходимыми техническими требованиями.

Если причина проблемной ситуации в доме связана с проведенным капитальным ремонтом, то собственникам совместно с представителями УК необходимо составить акт, его копию и заявление направить в Региональный Фонд.

На основании данных документов специалисты регионального оператора составляют претензию в адрес подрядной организации и организации, осуществляющей строительный контроль.

Подрядчик обязан устранить недостатки, так как по условиям договора он в течение 5 лет несет гарантийные обязательства по произведенным видам работ по капитальному ремонту в доме.

6. Если дом стал разрушаться, не дождавшись капитального ремонта, на какие средства его будут ремонтировать?

  1. Очередность проведения капремонта общего имущества в многоквартирных домах определяется, исходя из следующих критериев:
  2. 1) год постройки многоквартирного дома;
  3. 2) физический износ общего имущества в многоквартирном доме;
  4. 3) год проведения последнего капитального ремонта общего имущества в доме;
  5. 4) полнота поступления взносов на капитальный ремонт от собственников

Уточнить виды работ и сроки их выполнения по конкретному многоквартирному дому собственники всегда могут на официальном сайте Регионального Фонда www.fkr66.ru в разделе «Найти дом».

Перенос сроков капитального ремонта МКД на более ранний возможен. В соответствии со ст.189 ЖК РФ собственники в любое время могут принять решение о проведении работ по капитальному ремонту в своем доме раньше сроков, установленных Региональной программой, в том числе по отдельным видам работ. Есть несколько вариантов, как это сделать.

  • Обращаемся в органы местного самоуправления
  • Собственникам МКД необходимо обратиться в органы местного самоуправления с предложением и обоснованием переноса капитального ремонта общего имущества МКД на более ранний срок. Для этого жильцам нужно собрать документальное подтверждение того, что техническое состояние общего имущества в их доме не обеспечивает безопасность проживания в нем:
  • — увеличение износа конструктивных элементов многоквартирного дома (МКД);
  • -ухудшение технического состояния дома, возникшее вследствие непредвиденных обстоятельств;
  • Если средств муниципального «котла» будет достаточно для проведения капитального ремонта не только в уже запланированных к ремонту домах, но и в таких дополнительно выявленных домах, то органы местного самоуправления, в свою очередь, передают эти сведения в Фонд капремонта для подготовки и актуализации Региональной программы.
  • Привлекаем дополнительные источники финансирования

Собственники должны понимать, что капитальный ремонт будет проводиться раньше определенного Региональной программой срока, и значит, будет необходимо привлекать дополнительные средства на его проведение (кредиты, займы в банке). Если тот или иной вид работ по капитальному ремонту проведен в полном объеме, то собственники могут рассчитывать на зачет затраченных денежных средств.

  • Открываем специальный счет

При формировании фонда капитального ремонта на специальном счете собственники будут сами определять сроки проведения работ по капитальному ремонту МКД. При этом они обязаны организовать капремонт не позднее сроков, определенных Региональной программой.

При недостаточности денежных средств должны на общем собрании принять решение об увеличении ежемесячного взноса на капитальный ремонт или об определении дополнительного источника финансирования (займ, кредит и др).

В случае, если в доме, где открыт спецсчет, собираемость взносов на капитальный ремонт составляет менее 50 % от начисленной суммы, многоквартирный дом по решению органа местного самоуправления будет переведен в «общий котел» — на счет регионального оператора.

Если собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, не успевают провести ремонт в своем доме в сроки, указанные в Региональной программе, то их дом возвращается в «общий котел».

7. Как выбирают подрядчиков, и есть ли черный список тех, кто выполняет работы с нарушением?

С 14 октября 2016 года начал действовать новый порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, утвержденный постановлением Правительства РФ №615 от 01.07.2016 г.

Согласно новому порядку, единому для всех региональных операторов России, отбор подрядчиков будет проводиться в два этапа и в электронной форме.

Суть нововведений состоит в обеспечении максимальной прозрачности при отборе подрядных организаций, недопущении к конкурсным процедурам заведомо несостоятельных фирм и в конечном итоге – создании условий для проведения качественного капитального ремонта.

Первый этап – предварительный квалификационный отбор и составление реестра квалифицированных подрядных организаций – занимается министерство энергетики и ЖКХ Свердловской области.

Это гарантирует привлечение к проведению капремонта только опытных и зарекомендовавших себя компаний. Срок включения организаций в реестр составляет три года.

Только компании, вошедшие в реестр, смогут участвовать в электронных аукционах – втором этапе отбора, которые проводит региональный оператор по конкретному предмету закупки. Победителем аукциона признается участник, включенный в реестр квалифицированных подрядных организаций и предложивший наименьшую цену договора.

8. Есть ли изменения в законодательстве о порядке проведения капитального ремонта?

С 30 июля вступила в силу новая редакция Жилищного кодекса РФ. Внесенные изменения касаются вопросов организации и проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Федеральным законом от 29.07.2017 № 257-ФЗ внесены отдельные изменения в нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие вопросы проведения капитального ремонта в МКД. Обозначим ключевые изменения:

  • Недопуск к общему имуществу сдвинет сроки завершения работ

Расширение возможностей региональных властей и введения ими специальной нормы, регулирующей последствия недопуска подрядных организаций к помещениям или оборудованию МКД для выполнения капремонта.

Если собственники жилья или лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, будут препятствовать своевременному выполнению работ, не допуская подрядчиков в помещения дома или к строительным конструкциям, инженерным сетям, санитарно-техническому, электрическому, механическому и иному оборудованию, срок завершения этих работ может быть перенесен на более поздний период путем внесения изменений в Региональную программу капитального ремонта.

Законодатели внесли изменения касательно перевода долга за капремонт прежнего владельца помещения на нового владельца в случае смены собственника – продаже/дарении/наследовании помещения. Ранее данная обязанность всегда переходила к новому собственнику.

В обновленной редакции части 3 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено исключение из этого правила: обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт сохраняется за прежним собственником помещения в многоквартирном доме, если жилье находилось в муниципальной или государственной собственности.

Это положение распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2013 года.

  • Порядок уплаты взносов на капремонт собственниками нежилых помещений

Уточняются правила уплаты взносов на капремонт собственниками нежилых помещений. Теперь квитанции им могут предоставляться однократно в рамках календарного года, в течение первого расчетного периода.

При этом, согласно Федеральному закону, собственники нежилых помещений вправе вносить плату за капитальный ремонт однократно за предстоящий календарный год, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Иной порядок может быть установлен законом субъекта РФ. Параллельно с этим, установлена обязанность доставки платежного документа собственнику – юридическому лицу по адресу (месту нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, либо по которому осуществляется связь с юридическим лицом, если такой орган отсутствует.

  • Автоматизированные измерительные системы за счет взносов на капремонт

Еще одна поправка, внесенная в Жилищный кодекс, утвердила, что нормативно-правовым актом региона перечень работ по капремонту, финансируемых за счет «общего котла», может быть дополнен установкой в МКД автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

9. В этом году в каком количестве домов проведен капитальный ремонт?

В 2017 году капитальный ремонт домов запланирован на территории 85 муниципальных образований.

За истекший период 2017 года, по состоянию на 08.12.2017, полностью завершен капитальный ремонт по всем запланированным видам работ в 1494 домах. Во исполнение плана текущего года принято и оплачено 9356 строительно-монтажных работ.

Вместе с тем, технически готовы к приемке и оплате еще 1003 вида строительно-монтажных работ. Процент выполнения в целом по строительно-монтажным работам составляет 93%. Всего технически готово 1724 многоквартирных дома.

Кроме этого, в рамках капитального ремонта в Свердловской области проводились мероприятия по массовой замене лифтов. В период с октября 2016 по май 2017 года в регионе было заменено более 1000 единиц лифтового оборудования. Финансирование выполненных работ будет осуществляться в течение 3 лет с рассрочкой платежа без повышения стоимости лифтов.

В настоящее время стартовал второй этап ускоренной замены лифтового оборудования. В рамках этого этапа в 2018 году в домах области будет заменен 501 лифт. Список домов уже сформирован, проектно-сметная документация готова. До конца 2017 года Региональный Фонд планирует провести конкурсные процедуры для отбора подрядных организаций.

10. Какие ремонтные работы можно проводить круглогодично?

Капитальный ремонт систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, системы электроснабжения и крыши (покрытие и утепление) выполняется в круглогодичном режиме. Строительно-монтажные работы по ремонту фасада, отмостки и системы теплоснабжения носят сезонный характер и должны проводиться с учетом погодных условий – с мая по сентябрь.

Источник: https://fkr66.ru/news/507-kapremont-v-voprosah-i-otvetah-gendirektor-fonda-kapitalnogo-remonta-otvechaet-na-voprosy-uralce.html

https://www.youtube.com/watch?v=tZRuPv9IInU

На первых позициях в смете прописываются подготовительные работы, которые включают в себя: разборку рулонного кровельного покрытия, состоящего из нескольких слоев;

  • демонтаж цементно-песчаной стяжки;
  • разборку  утеплителя, пароизоляции;
  • разборку парапетов при необходимости;
  • демонтаж водоприемных воронок или настенных желобов;
  • демонтаж различных примыканий рулонного ковра к элементам крыши и пр.

После этого  смета на ремонт мягкой кровли должна продолжиться позициями на восстановительные работы, которые будут содержать:

  • устройство новых парапетов;
  • обработка основания праймером;
  • выравнивающей стяжки; укладка пароизоляции;
  • укладка утеплителя;
  • устройство примыканий кровельного ковра к вертикальным плоскостям элементов крыши;
  • монтаж водоприемных воронок или желобов;
  • ремонт или восстановление дымоходных, вентиляционных труб;
  • монтаж непосредственно самого кровельного материала.

Смета на капитальный ремонт  кровли кардинально отличается от сметы на текущий, поскольку содержит более расширенный перечень работ, большие объемы, в результате затраты на капитальный ремонт  превосходят стоимость текущего ремонта в несколько раз.

Перечень  ремонтных работ может меняться в зависимости от выбранных материалов или применения новых технологий, что должно отражаться в смете.  Например, при составлении сметы на ремонт металлической кровли, предусматриваются работы по замене листов металлопрофиля, но при этом не производятся работы   по нанесению битумосодержащих материалов.

В смету включаются работы, связанные с укладкой металлических листов, обрезкой и прочими работами соответствующими  данной специфики.  Кроме работ по демонтажу и восстановлению кровельного покрытия в смету включаются   работы, связанные с использованием механизмом  – автокраны, автомобили, подъемник и пр. При ремонте кровель на одноэтажных зданиях  подъёмные механизмы, как правило, не используются. Но могут использоваться автомобили для доставки материалов от продавца, и эти расходы также учитываются в смете.

Для предприятий сметы делаются более  расширенными, где закладывается  стоимость механизмов, отдельно заработная плата механизаторов и строительных рабочих, расчеты, исчисляемые в человеко-днях, накладные расходы, поправочные коэффициенты, сметная прибыль и прочие моменты.

В итоге, смета  показывает общую сумма и поскольку смета является документом, она должна подписываться составителем и тем, кто её проверил. После этого смета  согласовывается между заказчиком и исполнителем,  утверждается и подписывается обеими сторонами. Кроме самой сметы предприятия составляют различные отчетные документы,  необходимые для учета проделанных ремонтных работ.

Примеры смет  для разных видов строительных работ можно найти в интернете. Например,  DefSmeta – программа, которую создали сметчики, прорабы,  снабженцы и руководители предприятий, позволяет быстро составить смету в ценах на сегодняшний день.

К этому будет прилагаться список необходимых материалов для ремонта или строительства, график поступления финансов. При составлении договоров  эта система значительно упрощает и облегчает работу по заключению договоров подряда на строительные работы. При составлении сметы в программу вводятся данные по объемам работ,  и через час смета будет готова.